貸事務所 目黒区の途中過程
上地賃貸借契約の要点を説明します。
かつては，「大家と店子は親子も同然」と言われていたこともありました。
土地や建物の賃貸借において，もっとも基本的で大切なことは，当事者間の相互信頼関係です。
このことは今も昔も変わりはないでしょう。
動産の貸し借りでも同じですが,20年,30年と長い期間の貸し借りとなる不動産の場合，特に信頼関係が大切です。
当事者は信頼関係を損なうことがないよう心がけねばなりません。
これが，土地の賃貸借契約の一番のポイントです。
なお，言うまでもないことですが，信頼関係を保つというのは，心情的に仲よくするというのとは少し違います。
もちろん，そのことを含まないわけではありませんが，当事者がそれぞれ契約の定めを誠実に履行することが中心になると考えるべきです。
たとえば借主は，定められた方法で賃料をきちんと貸主に支払わなければなりません。
また，貸主に無断で転貸するといったことは禁物です。
このように考えると，賃貸借契約を結ぶにあたって一番大切なことは，いかにして誠実な相手方を選ぶかにあると言えます。
以下，契約上の要点を個別に見ていきます。
①賃貸借物件の確定土地の売買の場合と同じように，賃貸借でもどの土地を賃貸借するのかをはっきりさせることが必要です。
契約書にどのように表現するか,1つの例をあげます。
②賃貸借の目的の明示借主が賃借した土地を何に使うか，建物の種類，構造，規模,用途などを契約書に明示することがあります。
たとえば，次のように明示します。
木造２階建住宅（延べ床面積○○平方メートル）の所して，本物件を賃借する。
③賃貸借期間の定め②と関連するのが，契約の存続期間です。
当事者双方の利益のため，存続期間を契約で明らかにしておく必要があります。
普通借地権の存続期間は，最初の契約は30年,1回目の更新にかぎり20年，2回目以降の更新は10年ですが，契約でこれより長い期間を定めることができます。
契約の更新および建物の再築による存続期間の延長がなく，建物買取請求権を放棄する旨の特約ができる「定期借地権」は50年以上，更新制度・建物買取請求権の規定を排除している「事業用借地権」は10年以上20年以下，「建物譲渡特約付借地権」は30年以上です。
④地代の額の決定，支払時期と支払方法これらが契約の重要な要素であることは当然ですが，その１つの例を次にあげます。
地代については，その増減額の問題があります。
賃貸借は，20年,30年の長期にわたるのが普通ですから，その間に起こる可能性がある地価や物価の変動，公租公課の負担の増減などに対応して，当事者は地代の増額または減額を相手方に請求するのが合理的です。
これは，借地借家法でも認めています。
したがって，地代の増減額の請求についての契約上の定めが必要です。
⑤権利金，敷金の額の決定，支払方法最近行われている土地の賃貸借では，権利金や敷金の授受を伴うことも少なくありません。
その場合，当然，その額や支払方法が定められることになります。
以上，上地の賃貸借契約の要点を説明しました。
他人の土地を借りる場合，だいたいこの賃貸借の形をとります。
ただし，例外的ですが，地上権（あるいは地役権）の設定契約によるケースもないわけではありません。
しかし契約を結ぶにあたっての大切なポイントは，そう大きくは違いません。
建物の賃貸借契約の要点現実の借家契約はバラエティーに富んでいます。
一番身近な例は，賃貸住宅，賃貸マンション，アパートを借りるケースでしょう。
ほかにも店舗を借りる，工場の建物を借りる，貸ビルのワンフロアやワンルームを借りるといった賃貸借契約が，毎日あちらこちらで結ばれています。
建物の賃貸借契約を結ぶ場合の要点を簡単に説明します。
賃貸借の物件の確定この場合も，物件の特定が必要なのは当然です。
たとえば，一戸建ての貸家の賃貸借の場合，物件の特定の１つの方法として，契約書のなかに次のように記載します。
店舗や工場の建物の賃貸借であれば，上記の「種類」のところの記載が変わることになります。
賃貸借の目的の明示目的を契約書に明示する趣旨も，述べたのと同様です。
たとえば，次のように明示します。
貸主（甲）は別記の所有建物を住宅として使用するため借主（乙）に賃貸し……したがって，借主が無断で建物（住宅）を模様替えして，店舗として使用するといった事態は，貸主との信頼関係を損なうことになり，契約解除や損害賠償の問題が起こりかねません。
賃貸借期間の定め賃貸借期間を定める趣旨は述べたのと同様です。
普通借家の賃借期間は最短１年で，最長期の定めはありません。
契約が更新される場合には，変更しないかぎり従前の契約と同じ期間になります。
契約の更新がない定期借家は，最短期・最長期とも制限がなく，当事者が自由に定めることができます。
また取り壊し予定の建物を賃貸借する場合は，建物を取り壊すときに賃貸借を終了する旨の特約を結ぶことができます。
家賃の額の決定，支払時期と支払方法建物の賃貸借では，土地の場合と違って，期間を定めないケースもかなりあります。
また，一応期間を定めておいて，更新を認めるようにするケースもあります。
なお，定期借家契約で，家賃の改定をしない旨の特約を結んでいるときは，当事者は家賃の増減を求めることができません。
礼金，敷金の額の決定，支払方法敷金について，1つの記載方法を例にあげます。
敷金は○○万円とし，本契約と同時に支払う。
敷金は本契約の終了のときに借主に返却する。
ただし，敷金には利息を付さない。
貸主は家賃の支払いの遅滞があったとき，またはその他の損害金があるとき敷金から弁済に充当することができる。
賃借権の譲渡，転貸，建物の模様替えについての取決め建物について賃借権の譲渡，転貸は，貸主の承諾を必要とすることが民法で定められています。
模様替えも借主が勝手にすることは認められません。
したがって契約書では，これらを確認する意味で取り決めることになります。
特に，店舗や工場の場合，長い賃貸借の期間のなかでは模様替えの問題が起こる可能性が大いにあるので，明確に取り決めておく必要があります。
不動産登記の必要性
不動産登記法の生い立ちとコンピュータ化
１９６０年から現行制度に現行の不動産登記法の原型は,1886年の旧登記法にさかのぼることができます。
旧登記法は,1872年に制定された地券制度を改め,当時のフランス法を模範にして制定されました。
その後,1896年に現行民法が制定されたことに伴い,1899年に新たに不動産登記法が制定されました。
そして，1960年に，従来の土地台帳・家屋台帳と不動産登記簿との一元化を図るために，不動産登記法の一部改正が行われました。
現行制度のように，土地登記簿・建物登記簿のそれぞれに「表示の登記」と「権利の登記」をあわせ持つようになったのです。
進む登記のコンピュータ化登記事務の迅速化と登記簿の改ざんなどの防止を目的に，1988年６月の不動産登記法の一部改正により同年10月から登記のコンピュータ化か進められています。
登記のコンピュータ化とは，従来の登記簿に記載されている登記事項を，コンピュータの磁気ディスクに移し替えることを言います。
このように移し替えられた登記簿のことを「磁気ディスク登記簿」と言い，この移し替え作業が完了すると従来の登記簿は閉鎖されることになります（閉鎖登記この磁気ディスク登記簿に移記される登記事項は，現在効力を有する事項とされているため，過去の権利関係を調べたい場合には閉鎖登記簿を閲覧する必要があります。
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